平稳度过了2020年，上海楼市迎来了“新政组合拳”。新政出台，按理来说是要给楼市降降温，然而从市场反应来看，并未达到预期效果。上海房价2月二手房均价环比上月上涨0.3%，同比去年上涨3.35%，新政的效应目前还不明显。

不过，昨天上海楼市又放出了大招——摇号积分制购房。这就相当于在原来的摇号基础上，又筛选了一遍购房者，调控进一步精细化。这不仅是对“房住不炒”的贯彻，也是对“住有所居”的支持。对于刚需和刚改来说，实际上是个不错的利好消息。

上海的基本面不用我多说，作为中国的城市标杆，上海的征途早已不在国内，而是亚洲第一城。作为长三角一体化发展的龙头城市，上海的虹吸效应不言而喻，楼市的火热也是顺理成章。纵观上海多年来，调控措施相当严厉，但房价的上涨动力依然很大，这背后的原因，蒋老师简单归纳为三点。

1，资金吸纳度

金融资源的流动和分配是不均衡的，大城市对资金的吸纳度要强于小城市，而在城市内部，高收入群体的资金吸纳比例也要远高于中低收入群体。

如果说的直白一点，那就是上海楼市不缺钱，买房的人也不缺钱。唱衰楼市，认为房价是泡沫的一群人，其实没有意识到，楼市本质上也是一种供需关系。有房要卖，有钱能买，楼市就有成交。购房资金充裕的情况下，交易就会更活跃，房价就不会跌。

浦东新区的前滩，均价11万的楼盘，一共只有204套，有2590个家庭来抢。这就是上海的楼市，永远不缺资金，因为资金吸纳度太强了。所以期待上海房价大跌是不太可能的，尤其在2016年开始的五年限购逐渐到期的情况下，累积了多少购买需求。上车就要趁现在，在大城市，这是永恒不变的定律。

2，人口

2020年，人口净流入城市中，上海排名第一，在常住人口有2428万的局面下，净流入人口高达958万。

人口不是影响楼市的唯一因素，但却是非常重要的因素。作为我国经济总量最大的城市，上海的人才吸引力指数连续三年维持在全国第一的位置。上海大量的跨国企业、金融机构和研发企业，都吸引了大批人才来到上海。

而上海一边调控楼市的同时，一边出了人才新政：四大名校本科应届毕业生可直接落户上海。这就意味着上海在抢人，而且都是高质量人才。楼市的热度在这种超大城市，几乎都是由高净值人才主导，毕竟这群人的购买力才是最出色的。抢人才对房地产的影响不可忽视，在这方面，上海的房价没有任何变冷的条件。

3，市场需求

北上广深都逃不开学区房的“围剿”。尤其是上海，“富人效应”格外明显，这群人入市购房，无形之中催生了房源争夺，尤其是地段好、学区好或户型好的房源。

学区房是希望改善中产家庭的刚需，在引爆学区房方面，上海和深圳是其中的翘楚。深圳的教育资源不如上海，所以教育优质区集中大量购买力，造成了天价学区房。而深圳消化不掉的资金，就流入了上海。教育新政的刺激，让学区房的购房需求集中释放，这也是上海供不应求的一个原因。

无论是投资购房、人才购房还是刚需购房，上海都符合了多元化购房需求背后的趋同想法。从这一点上来看，上海的调控组合拳能够让房价横盘一段时间，但只要回暖，速度还是会相当快，毕竟需求都积累在这里。

如果去年你入手了上海，应该整体上涨了5%，一些板块甚至上涨到20%。上海楼市的价值在这里，不会变，但是经济面再好的城市，也会有板块差异。

那么上海该怎么买呢？蒋老师先给大家一个大方向：内环随便，中环挑选，外环谨慎，除此以外非刚需最好不买。

下面是对这一方向的具体分析：

虹桥商务区

买房要看规划，这是蒋老师经常给大家提到的。并且规划层级越高，片区价值越高。在上海，虹桥商务区就是国家级的规划区，是国家财务部和商务部明确定位的现代服务业综合试点区。一旦规划完全落地，这个板块就具有相当大的潜力。

虹桥商务区周边轨道交通有13号线金运路站，11号线南翔站，另有14号线金园五路站在建设。产业方面，有众多世界500强企业和近30家上市公司企业入驻在此。得益于国家级规划，上海政府对虹桥商务区也有扶持政策，税收补贴比上海其他区域要高。

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